Odwrócona hipoteka - oszustwo czy ratunek?

Wielu z nas zastanawia się, czym jest odwrócony kredyt hipoteczny. Od kilku lat namnożyło się spekulacji, więcej lub mniej, popartych fatami. Jedni są zachwyceni. Inni uważają, że jest to oszustwo i wykorzystywanie potrzebujących. Jedni uważają, że jest ona niesprawiedliwa i jest wyłudzaniem nieruchomości. Inni są przekonani, że jest to idealne rozwiązanie dla bezdzietnych osób, chcących poprawić swoją sytuację i sprawić by jesień życia naprawdę była „złota”.
Przyjrzyjmy się faktom. Jaki jest ten odwrócony kredyt hipoteczny?
Zacznijmy od początku. Do kogo skierowana jest oferta? Do osób starszych, które chcą poprawić swoją sytuacje materialną. Jakie trzeba spełnić warunki by otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny? Tak naprawdę warunek trzeba spełnić jeden. Trzeba być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Oczywiście nieruchomość nie może być obciążona żadnymi kredytami bądź służebnościami ( np.: dożywocie). Potocznie mówiąc, nieruchomość musi być „czysta”.
Najprościej mówiąc odwrócony kredyt hipoteczny jest dożywotnią pożyczką pod zastaw nieruchomości. Właściciel przekazuje nieruchomość na rzecz banku. W zamian za przekazanie własności bank wypłaca właścicielowi określoną sumę pieniędzy. Suma ta jest ustalona w momencie podpisania umowy odwróconej hipoteki. Jej wypłata może być rozłożona na raty lub wypłacona jednorazowo, jest to już kwestia konkretnej umowy. Bank, przed podpisaniem umowy, wycenia nieruchomość. Na jakim poziomie są wypłaty przy odwróconej hipotece? Statystycznie odwrócony kredyt hipoteczny jest to 50 % wartości nieruchomości ( na dzień wyceny nieruchomości ). Po podpisaniu umowy z klientem bank staje się wierzycielem hipoteki ustawowej w księdze wieczystej. Co to znaczy? Podstawowe znaczenie dla klienta jest takie, że to nadal on jest właścicielem nieruchomości. Musimy pamiętać, że wierzytelność zabezpieczona w księdze wieczystej nie jest jednoznaczna z własnością. Tu wiele osób myli odwrócony kredyt hipoteczny z dożywotnim świadczeniem pieniężnym, które często proponują fundusze hipoteczne. Myślę, że część dywagacji o uczciwości tej umowy wynika z połączenia, w świadomości statystycznego Kowalskiego, dwóch zupełnie innych umów. Mówię tu o odwróconym kredycie hipotecznym i umowie dożywocia. Zasadnicza różnica tych dwóch umów polega na przeniesieniu prawa własności. Umowa dożywocia, zawierana przez fundusze inwestycyjne, przenosi własność nieruchomości na fundusz w momencie podpisania umowy. Klient zawierający umowę na odwrócony kredyt hipoteczny z bankiem, do końca życia jest właścicielem nieruchomości. Inaczej również wygląda wypłata środków. Bank z góry ustala kwotę, która zostanie wypłacona właścicielowi. Jest to kwota stała, niezmienna nawet w momencie śmierci właściciela nieruchomości. Jest to kwota dziedziczna. Umowa zawarta z funduszem inwestycyjnym zakłada wypłatę środków tylko i wyłącznie klientowi, z którym została podpisana umowa. W przypadku wczesnej śmierci klienta środki te nie są dziedziczne. Przepadają. To jest zasadnicza różnica.
Jest też bardzo ważna różnica między tymi umowami, której nie uświadamia sobie większość z klientów. Umowy bankowe, i ich wypłaty zabezpieczone są przez Komisję Nadzoru Finansowego. I znowu pytanie co to znaczy dla statystycznego „Kowalskiego”? To znaczy, że bank nie może zbankrutować. Może zostać wykupiony, ale wtedy jego zobowiązania nie przestają istnieć. Fundusz kredytowy może założyć każdy. KNF ich nie nadzoruje. W praktyce może to wyglądać w ten sposób. Klient podpisuje umowę dożywocia i równocześnie traci prawo własności. Może tylko użytkować lokal. W międzyczasie firma ogłasza upadłość. W tym momencie nie ma nikogo kto był by zobowiązany wypłacić pozostałe raty klientowi. W finale nie ma on mieszkania, ani środków pieniężnych. Umowa, która go chroniła była zwykła umową cywilną. I tylko w postępowaniu cywilnym może dochodzić swoich roszczeń. I tu, tak naprawdę, jest realne niebezpieczeństwo.
Spytacie czy odwrócony kredyt hipoteczny jest dobrym rozwiązaniem? Nie wiem. Myślę, że trzeba rozpatrywać to bardzo jednostkowo. Każdy przypadek jest inny. Każdy ma inną sytuację. Wiem jedno trzeba do tego podejść bardzo racjonalnie. Umowy o odwróconej hipotece reguluje ustawa. Nie wyobrażam sobie podjąć tak poważnej decyzji nie zaznajamiając się z ustawą. Musimy wiedzieć na co się decydujemy. Jakie są nasze prawa, ale i obowiązki. Chcąc realnie ocenić sytuację i dowiedzieć się, czy jest to dla nas korzystna umowa, musimy znać wszystkie fakty. Jednego sobie nie wyobrażam. Zaufać, na tak długi czas, firmie bez żadnych zabezpieczeń finansowych. I tu wiem na pewno. Nigdy nie zdecydowałabym się na podpisanie umowy dożywocia, która regulowana jest, tylko i wyłącznie, kodeksem cywilnym. Brak państwowych zabezpieczeń finansowych, zupełnie inaczej niż przy umowie o odwrócony kredyt hipoteczny, jest wystarczającym sygnałem by dobrze się nad tym zastanowić. Czas na jaki zawierana jest umowa jest zbyt długi, by pozwolić sobie na obdarowaniem zaufaniem prywatnej firmy.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here